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よくある質問

そもそも不動産登記とは何なんですか?
不動産登記とは、不動産(土地や建物)の所在、地番や家屋番号、面積、種類、構造等の物理的状態を公示するとともに、その不動産についての相続や売買、あるいは抵当権等の内容を法務局に備えられている登記簿で公示して、不動産の売買や不動産担保により融資をしようとする人達が安全に取引できるようにするための制度です。法務局(登記所)には不動産ごとに登記簿が備え付けられています。登記簿の形式は大きく分けて不動産の物理的な状態が登記されている項目(表題部)、権利に関する登記がされている項目(権利部)とで構成され、さらに権利部は所有権の登記がされている項目(甲区)、所有権以外の権利の登記(抵当権等)がされている項目(乙区)からなっています。司法書士は権利部に関する登記を依頼者の代理人として法務局に申請します。A所有の甲不動産をBに売却する事例であればAが現在所有者と記載されている甲不動産登記簿の内容を平成○○年○○月○○日の売買により○○市○○町○○丁目○○番○○号のBさんが買い受けて現在の所有者はBになった旨を登記簿に登記するように法務局に登記申請書を提出します。申請書には法律で規定されている書類を添付し収入印紙を貼付します。
不動産の売買を行うときはどうすればいいの?
不動産の売買を行う場合に限りませんが不動産の取引を行う場合まず法務局で登記事項証明書(登記簿謄本)を取得して、現在の登記上の名義人や抵当権などの担保権設定の登記がなされていないか確認します。抵当権とは金融機関からお金を借りる際に不動産の上に設定する権利で借入をした金額、利息、債務者、抵当権者(債権者)を公示します。この登記がなされたままですと、せっかく自分の名義にしても、抵当権に基づく競売により所有権を失ってしまうことになりかねません。ですから通常は、抵当権等の設定登記がされている不動産の売買を行うときは抵当権等を抹消する登記を行った後に売買による所有権の移転登記を申請します。売買等による所有権移転登記申請には、原則として(1)不動産権利書又は登記識別情報(2)売り主の印鑑証明書(3)買い主の住民票(4)売買の事実を証する書面(登記原因証明情報)(5)委任状が必要です。不動産の固定資産評価額に基づいた計算式での収入印紙が必要になりますので不動産の固定資産評価証明書も必要です。また農地(畑、田)の売買には農地法許可書が必要になります。登記完了後に登記識別情報通知書が法務局から交付されます。
相続登記は必ずしなければならないのでしょうか?
相続登記をしなかったからといって、罰金があったり、期限があるわけではありません。ただし、相続登記をせずに放っておくと手続きが複雑化したり、次の相続が開始して相続人が増え、権利関係が複雑化することがありますので、早めに手続きをすることをお勧めします。
建物を新築したときはどうすればいいのですか?
家を新築したときは、最初に建物表題登記をすることになります。これは、主に建物の物理的状況を公示するもので、新築不動産の登記簿が新たに作られ所在、家屋番号、種類、構造、床面積、所有者等が登記されます。この建物表題登記(土地家屋調査士)が済むと次に司法書士が所有権保存登記を申請することになります。建物保存登記に必要な書類は、(1)所有者の住民票、(2)委任状、(3)住宅用家屋証明書などです。保存登記は、所有権の登記のされていない土地や建物にされる初めての所有権登記であり、保存登記完了後に登記識別情報が作成されます。そして、この所有権の登記を基に様々な権利の登記がなされます。例えば、建物の建築資金について金融機関から融資を受けた場合などに、担保として抵当権設定登記をします。抵当権設定登記が完了すると金融機関用に登記識別情報通知書が交付されます。
登記は不動産会社さんが紹介する司法書士ではなく、自分で司法書士を探そうと思っています。そういった場合でも依頼可能ですか?
もちろん可能です。登記にかかる費用のうち、司法書士報酬以外の実費(法務局に納める登録免許税など)は固定資産税評価額をお知らせいただくと分かりますので、司法書士報酬のみ大体の見積が欲しいという場合は、お気軽にお問い合わせください。お見積りは無料です。
成年後見制度とはどのような制度ですか?
成年後見制度は、家庭裁判所が関与して、認知症、知的障害、精神障害などで判断能力が不十分な人の権利を守り、保護するための制度です。これにより自分一人では困難な不動産や預貯金等の財産の管理や各種契約が安全に行えるようになります。
それでは任意後見とはなんですか?
任意後見制度は本人がまだ判断能力があるうちに、将来、判断能力が不十分になった時のことを考えて、あらかじめ代理人(任意後見人)を選び、自分の療養看護や財産管理について代理権を与える契約を結びます。この際、必ず公正証書を作成します。このように、将来自分の判断能力が衰えた時に自分の希望している方を後見人として指定できることは大切なことだと思います。そして、本人の判断能力が不十分になったときには、家庭裁判所は後見開始を決め、任意後見人は、家庭裁判所が選んだ任意後見監督人のチェックのもと、本人に代わって財産を管理したり契約を締結したりして本人を支援します。
成年後見制度のデメリットはなんですか?
成年後見制度を利用すると選挙権を失います(保佐、補助は除く)。また、会社の取締役に就けなくなったり、弁護士や医者等の一定の資格に就けなくなるといった資格制限もあります。なお、以前の禁治産制度では、その旨が戸籍に載ってしまっていましたが、成年後見制度ではその旨が戸籍に載ることはありません。その代わりに法務局に登記され、本人や成年後見人などから請求があれば、登記事項証明書が発行されますが、特に生活をする上でデメリットはありません。
相続人の中に行方不明者がいます。どうすればいいでしょうか?
行方不明者につき、家庭裁判所に不在者財産管理人選任の申立てを行います。不在者財産管理人は、不在者の代わりに遺産分割協議に参加することになります。
借金も相続するのでしょうか?
借金も相続財産に含まれます。ですから、財産のみ相続し、借金は相続しない、ということはできません。ただし、財産よりも借金の方が多いという場合には、相続を放棄することができます。相続放棄をした場合には、相続財産も放棄することになり、最初から相続人ではなかったことになります。相続放棄手続きは、相続が開始したことを知った時、または自分が相続人になったことを知った時から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述しなければなりません。
夫が亡くなり、夫の銀行の貸金庫や預金を引き出したいのですが、どうすればいいのでしょうか?
一般的には、銀行所定の届出用紙に相続人全員が署名をし、実印を押印することになります。その他、添付書類として戸籍謄本や印鑑証明書が必要となります。但し、公正証書遺言により預金の相続関係が明らかであれば、公正証書遺言のみで引き出すことができます。このようなことからも公正証書遺言を作成するメリットは大きいといえます。
遺産分割にはどのような方法がありますか?
遺産分割の分け方としては、大きく4つの方法が考えられます。
1.遺産を現物のまま配分する方法(ex.家屋は長男、現金は次男)
2.特定の相続人が他の相続人に対して取り分に見合う自己の財産を提供する方法
3.遺産を売却・換価し、その代金から必要経費等を差し引いた残金を相続分に応じて分配する方法
4.個々の遺産を共同相続人の共有とする方法
遺言書が2つでてきたのですが、どちらが有効なのでしょうか?
遺言書として有効な効力を発揮させるには、ある程度きまった形式で残されている必要があり日付は重要な部分になります。
もし遺言書が二通以上見つかった場合は、日付の一番新しい遺言書が有効とされます。遺言書をなかなか見つけて貰えず、発見されたときは遺産分割が終わっていた、というケースも稀にあります。遺言の内容が遺産分割の内容と違っていた場合では、遺産を遺言どおりに再分割する権利として相続回復請求権を行使することができます。
1人でも会社設立することはできますか?
できます。以前は4名以上(取締役3名以上、監査役1名以上)いなければ株式会社を設立することはできませんでしたが、平成18年5月より1名でも株式会社を設立することができるようになりました。典型的なオーナー会社です。なお、1人で設立した株式会社でも、のちに株主や取締役を増やしていくことができます。
役員に変更がなくても手続きをしないといけないのですか?
役員は、任期が満了すると当然に退任することになります。会社法上は後任の役員が選任されるまで権利義務を承継することになっておりますが、退任時期はあくまで任期満了日です。従いまして、任期が到来している役員について実質的に変更がない場合であっても、役員の改選手続きをし、その登記をする必要があります。この手続きを怠ると過料を科せられ、必要のない出費をしなければならなくなりますので注意が必要です。
また、各種の許可を受けている会社においては、役員の職務を継続して行っていることを要件としているものもあり、後日行うことにより不測の事態に陥ることもありますので速やかに手続きを行うことをお勧めします。
事業内容を変更したいのですが、どうすればいいですか?
事業内容を変更される場合、株主総会で定款変更決議をする必要があります。事業内容の記載の仕方などは、一般的にわかりやすい言葉で表現する必要があり、専門的すぎる用語などは使用できない場合もありますので、株主総会を開催される前に、ご相談下さい。